不動産買取のトラブルに注意！売主が注意するポイントを解説
2020.10.24
不動産買取・リノベーションマンションのアイレントです。
今回は、不動産買取における詐欺やトラブルについて解説します。
現在、不動産買取をご検討中の方はぜひご参考にしてください。
目次
- 不動産買取でのトラブルとは？
- マンション買取での詐欺
- 売主が注意するポイントは？
- トラブルに遭遇したらどうする？
- 良い不動産買取業者を選ぶポイント
1.不動産買取でのトラブルとは？
不動産買取の取引は、売主：個人、買主：不動産業者というパターンで進められます。ケースによっては、仲介会社が媒介に入ることで当事者間の利害関係を調整することもありますが、多くの場合は、個人がプロである不動産買取業者と直接取引を行うことになります。
個人は、不動産取引に関する経験や知識が少ないため、不動産買取業者からの説明を信用して取引を進めることになります。しかしながら、悪意のある業者によってトラブルに巻き込まれたとご相談を受けることも少なくありません。
ケース１ 高い査定額を提示しておいて後から値下げを強要する
不動産買取の査定を依頼した際に、自社を選んで貰うためにわざと高い査定額を提示し、その後、何かと理由をつけて値下げを強要する手口があります。
「約束が違う」と契約の解除を申し出たが、売主都合の契約解除で違約金を請求されたとの事例もあります。
査定額が高いからといって、安易に契約を行うと危険が潜んでいます。不動産買取を依頼する場合には、何社かに依頼して買取価格を比較し、極端に金額が高い場合には注意しましょう。
また、契約書の内容については特約まで細かく内容を確認して、売主に不利な条項がないかチェックすることも重要です。
ケース２ 仲介で高い査定額を提示して、売れないことを理由に買取を強要する
ケース１と類似した手口ですが、相場より高い査定額を提示して専任媒介契約を取り付けます。その後、営業活動は全く行わず、売主が不安になったころに、不動産会社が不動産買取相場より安い価格で「買取」を提案するケースです。
仲介で不動産の売却を依頼する場合でも、何社かに依頼して査定額を比較し、極端に金額が高い場合には注意が必要です。
また、専任媒介契約の場合、法令で不動産会社は依頼者に対して２週間に１回以上、業務の処理状況を報告する義務が生じます。報告を受ける際には、メールや文書などの書面で受けることと、必ず、広告掲載などのエビデンスの提出を依頼して適切な営業活動を行っているか確認をすることが重要です。
ケース３ 高額な手数料を要求される
不動産買取を選択する方には様々な事情があります。その事情につけ込み不当な手数料を要求するケースです。
例えば、任意売却で不動産買取を進める場合、債権者である金融機関とやり取りしながら売却を進めます。高度な専門知識が必要になるため、任意売却に関する知識や経験をもつ会社に依頼することが一般的です。中には、悪意のある業者も紛れており、不動産買取価格は相場より高く提示しますが、任意売却に関するコンサルタント手数料と称して高額な手数料を要求され、また、高額な家財道具などの処分費用などを要求されるケースも少なくありません。
事前に、不動産買取査定額の提示の際に不動産取引に関する諸費用を提示してもらい、不明瞭な経費などが無いかの確認が必要です。
2.マンション買取での詐欺
不動産取引は高額な金銭の受け渡しが生じます。よって、不動産取引に纏わる詐欺も少なくありません。
ここでは、マンション買取に纏わる詐欺の事例を紹介します。
ケース１ 所有権移転を勝手に行い第三者に売却する
不動産取引の詐欺で最も多いのが、所有者になりすまし不動産を勝手に第三者に売却し売買代金を詐取する手口です。いわゆる「地面師」詐欺と言われるものです。最近では、積水ハウスが騙された港区での地面師事件が記憶に新しいと思います。
地面師の手口は様々ですが、ここではマンション買取の場面で見られる手口を解説します。
マンションの買取の売買契約締結前に、地面師は様々な理由をつけて印鑑証明書や運転免許証などの身分証明証、権利証などを手に入れようとします。一般の方は、不動産取引に詳しくなく、どの書類がいつ必要なのかが解らず、また、早く取引を行い現金化したいという心理にうまく漬け込んでいくので、相手の言うことが正当と思い、書類を用意し渡してしまいます。
そうして手に入れた書類を使って、所有者になりすましで第三者に売却し、勝手に所有権移転登記を行い、所有者にはお金を一切支払わずに、第三者から売買代金を受け取って失踪してしまいます。
この様な、詐欺による登記移転・第三者への売却は、購入した相手に登記抹消を求めて取り戻すことができますが、交渉によっては民事訴訟を起こす必要もあり、弁護士費用なども必要です。また、購入した第三者も、マンションを手に入れることはできず売買代金を騙し取られることになるので、売買契約を締結する時と決済・引渡しの時以外に不用意に書類を渡さないことが大切です。
ケース２ マンション買取代金を小切手で支払う
不動産取引は高額な現金がやり取りされます。高額な金銭が移動するため、不動産取引は銀行振込で金銭の授受を行い、口座への着金を確認してから引き渡しが行われるのが一般的です。
小切手はすぐに銀行で現金化できるのでほとんど現金と変わらない性質ですが、小切手に記入する金額以上の残高が当座預金に入っていなければ「不渡り」となります。不渡りになった小切手はただの紙にすぎません。
また、小切手の種類によっては、受け取ってすぐに現金化できるものではなく、換金までに時間がかかるものがあります。
この様にして、詐欺師はマンション買取代金を支払わずに、第三者に転売して売買代金を騙し取って失踪しています。
ケース１と同様にマンションの所有権と取り戻すことはできますが、手間が掛かり、「騙された」との精神的なダメージは相当なものになりますので、注意が必要です。
もし、マンションの買取で小切手での支払いを持ちかけられたら必ず拒否しましょう。それでも、小切手での取引を行うことになったら、確実に換金できたことを確認して所有権移転・引渡しを行うようにしましょう。
3.売主が注意するポイントは？
マンションの買取で詐欺などの被害に合わないために売主が注意するポイントを解説します。
業者からの営業には慎重に対応する
不動産買取業者などからの電話や営業で、次のような言動がある場合には慎重な対応が必要です。
- 「あなたのマンションを買い取りたい」「あなたのマンションを買いたいと言っている人がいる」というような電話があった場合
- 今日、明日で契約を急かせるような場合
- 相場より極端に高い買取査定額を提示する場合
業者からの営業が全て詐欺とは限りませんので、慎重な対応を行いながら信頼に値する業者の場合には、積極的に取引を進めても問題はありません。
うまい話には注意する
相場よりも極端に高い買取金額の提示があった場合には、まずは、罠があると思っても心配しすぎではありません。
自分のマンションを高く査定して貰えることは良いことですが、他の買取業者と比較して極端に高額の場合には、その価格の根拠を細かく質問を行ってください。そして、何か不自然だなと感じたときには、その話を断る勇気も必要です。
事前にしっかりと会社情報を調べる
不動産会社に買取の相談を行う際に、その不動産会社の情報や評判を事前に調べておくことが重要です。今はWEBやSNSを使えば、様々な情報は調べることが可能です。特に、SNSはネガティブな情報も確認しやすいので、評判などを調べるには重要なツールです。
また、宅建業免許を持っているか？過去に行政処分をうけていないか？などを検索することもできますので、不動産買取業者を選ぶ際に確認をしてください。
建設業者・宅建業者等企業情報検索システム
国土交通省ネガティブ情報等検索システム
小切手払いには対応しない
小切手での取引の場合には、「不渡り」のリスクがありますので、必ず拒否しましょう。どうしても、小切手での取引を行う場合には、確実に換金できたことを確認して所有権移転・引渡しを行うようにしましょう。
そうすれば、仮に被害にあったとしても、契約自体が降り出しに戻るでけであり、時間と労力は戻りませんが損害は最小限に留められます。
契約内容を良く確認する
不動産の契約は複雑ですが、契約書の内容を良く読めば契約内容を理解することは難しくありません。契約書の内容を確認して、売主に不利な条項がないか確認を行い、納得がいかない場合には説明を受けて、契約内容の変更などを求めることが重要です。また、取引にかかる経費も良く確認して、不明瞭な経費がないかチェックするようにしましょう。
また、契約までの交渉や経緯などを書面化したり、買取業者からの提案書なども保管するなどして交渉どおりの内容で契約できているか確認することも重要です。
重要書類を不用意に渡さない
印鑑証明書や運転免許証などの身分証明証、権利証などの重要書類を不動産買取業者の求められた場合、不用意に渡さないことが大切です。
不動産売買契約締結時、決済・引渡時以外にこれらの重要書類が必要となることはありません。また、所有権移転登記には司法書士による所有者の本人確認が必要です。所有権移転登記に必要な書類への署名や押印は、司法書士の立ち会いのもとで行うようにしましょう。
不動産取引の流れや相場を理解する
一般的な不動産買取の流れ、不動産の売却相場を知っておくことは重要です。詐欺やトラブルは、この一般的な流れや金額から大きくずれていることが殆どです。売買代金を受け取っていないのに所有権移転登記の手続きを行うことはありません。また、登記手続きを行う司法書士以外に登記を行うための必要書類を預けることはありませんので、この様な申し出が不動産買取業者からあった場合には注意が必要です。
また、不動産の取引相場を確認するためには、複数の不動産買取業者に買取査定を依頼して、査定額を比較することで確認をすることができます。
4.トラブルに遭遇したらどうする？
マンション買取の話が怪しいと思ったら、専門家に相談することが大切です。一人で解決しようとか悩まずに専門家に相談してください。
相談できる公共機関
マンション買取のトラブルや詐欺に遭遇したら、不安で何の準備もなく相談にいく人がほとんどです。
専門家での事実関係や相談内容が不明確な場合には、的確な対応やアドバイスを行うことができません。
必ず、相談に行く前に次の準備を行ってから相談に行きましょう。
- 起こった出来事を整理しできるだけ時系列にまとめておく
- 相手方から提示された書類など証拠となる資料を集めておく
- 事実や売主の主張を混同せず明確にしておく
専門家のアドバイスが、必ずしも正しいとは限りません。
相談の結果、納得がいかなければ他の機関にも相談してみましょう。
5.良い不動産買取業者を選ぶポイント
これまで、マンション買取でのトラブルや詐欺を解説してきました。
では、良い不動産買取業者を選ぶポイントを考えて見ましょう
良い不動産買取会社を選ぶポイント
幅広い不動産に関する業務知識に精通しているか？
不動産業者は、宅地建物取引業者として、不動産に関する様々な業務を行っています。その中で、売買、賃貸、管理、リースバックなどがあり、また、自社で直接買取などの取引を行う場合や、仲介を専業としている場合があります。
大手不動産業者は別として、中小の不動産業者は、それぞれの業務の専門特化している業者が多く、不動産買取は、不動産の売買や買取を専門に行っている業者が適しています。これらを得意としている業者の中でも、単純に不動産を転売するだけの業者なのか、買取りった不動産をバリューアップし新たな価値を加えて売却する業者なのかによって不動産買取価格に差がでてきます。
また、不動産買取の場合は様々な問題を不動産買取業者と相談しながら解決していく必要があります。これらをワンストップで解決するためには、幅広い業務に精通した業者を選ぶことが大切です。
不動産業者として成り立っているか？
不動産買取業者の中には、マンションの一室などで営業している業者も少なくありません。きっちとした事務所や店舗を持ち、宅地建物取引業者としてきっちと営業しているか確認をする必要があります。
宅地建物取引業者は、店内の顧客が見えやすい位置に「宅地建物取引業者票」と「報酬額表」を掲示しなくてはならない義務があります。もし、不動産買取業者を訪問した際に、この２つが掲示されていない場合には注意が必要です。
「宅地建物取引業者票」を確認するとその不動産会社の社歴を把握することができます。「宅地建物取引業者票」を見ると「免許番号」が記載されています。
東京都知事免許の場合、「東京都知事免許（1）123456」とありますが、(１)は5年おき（平成8年までは3年）の免許の更新回数です。そのため( )の数字が大きい場合、長く不動産業を営んでいるということがわかります。
また、国土交通大臣免許の場合には、二つ以上の都道府県で営んでいるということですので、経営の大きさがわかります。
不動産買取査定の内訳、買取の手順を理解し説明してくれるか？
不動産買取業者は、買取の対象となる不動産の情報（間取りや立地、築年数など）を基に不動産買取価格の査定を行います。不動産買取価格の提示を受けたときに、その価格の根拠や市場相場、買取時にかかる経費を説明を行える業者を選びましょう。
また、契約から決済、物件の引渡までの手順を理解しており、わかりやすく説明してくれることが重要です。
不動産買取で不動産の売却をする方の多くは、不動産の知識も少ない素人です。専門家である不動産買取業者がお客さんに分かりやすく、納得できるまで説明してくれるかよく聞いてみましょう。
あなたの味方になってくれるか？
不動産の所有者はできる限り「高く売りたい」と考え、不動産買取業者はできる限り「安く買いたい」と考え、利益が相反します。その中でも、できる限り所有者の方の意向を考え、また、不安に思っていることなどに対して親身になって相談にのってくれて、適切な対応を行ってくれるかどうかが重要です。不動産買取業者が自分たちだけの利益を考え、契約などを急がす様な言動をする業者には注意が必要です。
不動産買取の場合には、所有者と不動産買取業者が連携して様々な問題を解決していくことが重要です。これは、不動産買取業者というより、担当者の人柄や実力に左右されます。ですから、最も重要なのは、担当者の人柄や仕事ぶりのほうが大切です。
まとめ
いかがでしょうか？マンション買取時のトラブルや詐欺行為などを解説しました。不動産買取を行う場合には、「早く売却したい」という意向が強くなり、また、高額の不動産買取査定額を提示されたりすると、取引を行う不動産買取業者を慎重に選ぶということが疎かになる場合があります。
不動産はあなたの大切な財産です。焦らず慎重に信頼できるマンション買取業者を選ぶようにしましょう。
